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Valeur vénale des biens immobiliers

L’expertise immobilière

Dans quels cas ?

L’expert intervient dans plusieurs cadres.

Il réalise un rapport d’expertise dans tous les cas où la valeur du bien va générer des conséquences importantes. La valeur du bien va générer des conséquences de versement de sommes d’argent en compensation ou bien des droits à l’administration fiscale.

L’expert intervient pour les successions, afin que chacun des héritiers se positionne quant au bien et que les droits de succession correspondent réellement et justement à la valeur du bien.

Il en est de même dans le cas des donations, des partages après divorce.

L’expert immobilier intervient également dans des cas de déclaration d’ISFI, de litiges fiscaux, de justificatifs de valeur pour l’obtention des prêts bancaires immobiliers.

Et enfin, de plus en plus, les acquéreurs de bien font vérifier la valeur avant de faire une offre d’acquisition. Le rapport ainsi réalisé pour déterminer la valeur réelle du bien permet au client de bénéficier d’un justificatif de valeur pour l’obtention d’un crédit auprès d’un établissement bancaire.

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Méthode

par comparaison

Elle est la seule méthode retenue par l’administration fiscale et l’administration judiciaire pour des biens libres. Elle consiste à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche de l’expertise.

Méthode

par le revenu

Elles peuvent être utilisées pour la détermination d’un bien libre s’il a une vocation locative et est toujours utilisée pour les biens loués au jour de l’expertise. La valeur du bien sera déterminée par la capitalisation des revenus locatifs. La valeur du bien est donc totalement liée au montant des loyers.

L’expertise immobilière

pour quels types de biens ?

Les experts immobiliers peuvent répondre à toute demande d’expertise quelque soit la nature du bien :

  • appartement
  • maison
  • immeuble
  • terrain
  • local industriel et commercial
  • château
  • hôtel
  • clinique

Ils interviennent auprès des particuliers, pour le compte de sociétés, d’associations, d’institutionnels ou collectivités locales.

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Nous répondons

aux questions que vous vous posez

Non. L’article R.156-1 du C.C.H. précise : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, etc…»

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier peut raisonnablement être cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’Expertise. Donc en cas de non évaluation en plusieurs lots (si les règles d’urbanisme et le marché le permettent) la valeur ne correspondrait pas à la valeur vénale.

L’expert immobilier a une obligation de moyen et non de résultat. Seule la faute réelle et constatée dans le rapport peut le mettre en responsabilité.

Le rapport d’expertise implique la responsabilité de celui qui le rédige ? L’avis de valeur permet au professionnel de l’immobilier non expert de s’extirper de sa responsabilité. Bien souvent il est précisé à la fin de l’avis de valeur « qu’en aucun cas ce document ne saurait être assimilé à un rapport d’expertise et engager la responsabilité de son auteur ».

Pas nécessairement. Plus la surface du bien est importante, moins le bien à vocation à être loué et donc, plus il subit une décote pour occupation. A l’inverse un peut logement (type petit studio) a une vocation quasi exclusive à être loué et ne subira sans doute pas de décote du fait de son occupation.

Oui, il a une compétence nationale. Il n’est pas nécessaire qu’il habite le secteur où il intervient. Pour chaque expertise, l’expert réalise une analyse de marché précise et une analyse des données socio-économiques du secteur afin de déterminer au mieux la valeur du bien.